「生産緑地」とは?2022年問題は都市農業のチャンス!?

「生産緑地」とは?

「生産緑地」とは生産緑地法によって、農業をすることを条件に「固定資産税が優遇」されたり、「相続税の納税猶予措置」などの税金の優遇を受けられる土地のことです。

「生産緑地」の制度が始まった理由は?

「生産緑地」の制度は都市部の農地を守るためにできました。
1970年代に日本では市街化区域の開発が急激に進み、人口は急増して、次々と農地が転用されて住宅になっていきました。その結果、急速に町の住環境は悪化し、自然環境である農地もなくなっていきました。そこで、政府は1972年に生産緑地法を制定しました。

しかし、1972年に制定された生産緑地法ではこの流れに歯止めがきかずにどんどんと農地はなくなっていきました。

そして、1991年に新たに都市計画の中で農地を「生産緑地」「宅地化農地」に分けました。「生産緑地」30年間農地として継続して使用しないといけないとの条件の下、特別な税金の優遇を与えられました。これにより、生産緑地として都市部の農地は守られてきました。
※「宅地化農地」は都市計画において保全はしない農地です。

「生産緑地」に登録するためには下記の条件があります。

~「生産緑地」とされる農地の条件~

・公害や災害を防止して、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に効用があって、公共施設等の敷地の用地としても適していること。

・土地面積が500平方メートル以上の規模があること。

・農林漁業の継続が可能であること。

「生産緑地」だとどのくらい固定資産税が優遇されるの?

「生産緑地」の税金がどのくらい優遇されるかわかりやすくするために「生産緑地」「宅地」「固定資産税」のみをざっくりと比較しました!(本来はもっと細かい分類があります。)

「生産緑地」は一般の農地としての扱いを受けるため、「10a(約300坪)あたりの固定資産税額が1,000円未満」超激安です。(平成28年度時点)

一方、土地が「宅地扱い」になると「10a の固定資産税額は全国平均で183,204円」です。(平成28年度時点)この価格は場所によって変動します。例えば、土地の価格が高い東京の土地となると全国平均の2倍近い水準になる土地もあります。

結果として生産緑地の固定資産税は「優遇というよりも免除に近い条件」になっています!!

生産緑地の「2022年問題」とはどんな問題なのか?

「生産緑地」は全国に約1万3000ヘクタール存在していて、主に大都市圏に集中して存在しています。
(東京都が約25%、大阪が15%、埼玉が13%、神奈川が10%)
この大都市圏の「生産緑地」は30年間が期限となっています。この制度は1991年にスタートしたため、30年後の2022年に約8割の農地が期限を迎えます。そのため、生産緑地を更新しないと税金が優遇されなくなり、宅地並みに課税されることになります。
生産緑地が更新されれば問題はないのですが、このタイミングで農地を手放して宅地にしてしまう動きが急激に進むことが予想されます。この背景には都市部で農業を継続する後継者がいなかったり、従来の農家では儲かる農業ができないと言われています。
多くの農地が宅地として市場に売り出されると「土地の供給の増加で不動産価格が大きく下落し」「周辺の賃貸価格も低下し」「都市部の住宅地に緑がなくなり住みにくい町になる」といった多くの問題が起こります。
これが「生産緑地の2022年問題」です。

なぜ、2022年が「都市農業」のチャンスなのか?

2022年問題で「生産緑地」の多くが宅地に変わる大きな流れは間違いなく発生します。しかし、農家の中には自分で耕すことができないが、先祖代々の農地を手放したくはない人も多く出てきます。
そんな方たちに変わって農業を手掛けたい企業や個人にとっては「新規参入で農地をレンタルできる大きなチャンス」になります。
さらに、平成29年の法改正でも生産緑地の条件が「面積の基準が500平方メートルから300平方メートルに緩和されたり」「農地には農業施設しか許されなかったのが、直売所や農家レストランが許可され」「30年ごとの更新が10年でも大丈夫」になったりと農地の維持を後押しする法整備も進んできています。
これからも、この2022年問題を防ぐために様々な補助金等もでてくると考えられます。

つまり、「都市型農業に新規参入するには2022年が大チャンス」になります。

新規ビジネスが「生産緑地」を救う!!

「生産緑地」の30年間の期限を迎えた農地を「宅地」に変えてしまうのは簡単ですが果たしてそれでいいのでしょうか?都市部から益々緑ある環境はなくなり、都心の子供たちは食べ物の生産と関わる機会が全くなくなります。それで良いとは思ってない人達はたくさんいるはずなのです。しかし、現状としては土地の所有者が農地を継続するメリットがないため手放すしかないのです。。。。

期限を迎える2022年までにはまだ時間があります。農地を継続するメリットがないのであれば、農地をやるメリットを作るしかありません。そのためには農地をフル活用できる「新しいビジネスモデルが必要」です。

生産緑地を利用した「新しいビジネスモデル」はどのようなものが考えられるのか?

①都市農業を観光農園化して体験という付加価値をつける!!
「生産緑地」の最大のメリットは首都圏のど真ん中にあるという立地条件の良さです!つまり、大量消費地のど真ん中に農場があるのです。これは、田舎で農業をしている人たちにとってはうらやましすぎる条件です。
消費地が隣接しているということは、新鮮な農作物を直接販売することも可能です!(法改正で直売所もOKになった)さらに、都市部では自然に飢えている人が沢山います。そのため、生産した農作物をただ販売するのでなく、収穫をやってもらったり、消費者と生産者が共同して作物を育てる等のシステムを取り入れた「農業体験という新たな付加価値」をつけることができるのです。
最初は農家が日々の生産の様子をYouTubeにアップして、お客さんがその作物を買いに来るといったスタイルでもいいと思います。まずはファンをつけることが重要です!また、インスタグラムも日々の作業の様子を配信するのには相性がいいメディアになると考えています。

②生産緑地で「養殖」もいけるのではないか!?
「生産緑地」の条件には農林漁業となっています!ということは漁業である養殖もいけるのではないでしょうか!?
例えば、農地に閉鎖循環式の水槽をセットすれば。簡単に養殖を始めることができます。特に以前ブログに記載したドジョウの「無泥養殖」などはこれにピッタリです!
ドジョウの無泥養殖についての記事はこちら(ドジョウの無泥養殖について

これが実現できれば、江戸前ドジョウの復活!!なんてことも可能です!!
さらに、今はウナギが獲れなくなっているため、土用の丑の日は「ドジョウを食べる日」に変わるような未来がくるかもしれません。

まとめ

2022年までに農業・養殖の新規ビジネスのパッケージを作ることができれば、「生産緑地」の期限を迎えた農家さん達に「宅地として農地を売ってしまう以外のいろいろな選択肢を与える」ことができます。

また、農地を守れない理由として「農業をやる後継者(若者)がいないから」とよく言われますが本当にそうでしょうか?私は本当の理由は違うと考えています。都心部に農業をやりたい若者はたくさんいるのです!
しかし、既存の農業の仕組みが儲からないために、「若い人達は農業を仕事にしたくてもできない」のが本質だと考えてます。

こういった若者のためにも、大手企業や起業家が「儲かる都市型農業・養殖のビジネスモデル」を本気で考えて、実行していかなければならないのです。そして、2022年には最大のチャンスが近づいてきています!!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です